Auf dieser Seite möchten wir Ihnen diverse Begrifflichkeiten rund um die Bewertung sowie die energetische Sanierung von Immobilien erläutern. Sollte ein Begriff nicht aufgeführt sein oder haben Sie sonstige Fragen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaunahme.

Anlagenaufwandszahl … ist ein Maß der Effizienz einer Heizungsanlage, welches das Verhältnis der eingesetzten Primärenergie zur erzeugten Nutzwärme beschreibt. Bei der Berechnung werden unter anderem die Eigenschaften des eingesetzten Brennstoffes, die Verluste des Kessels und Verluste bei der Wärmeverteilung berücksichtigt. Je kleiner der Kennwert, desto effizienter ist die Heizungsanlage zu beurteilen.

Brennwert … die pro Kilogramm eines Treib- oder Brennstoffs gewinnbare Wärmeenergie, einschließlich der Wärme, die im Wasserdampf der Abgase als Kondensationswärme gebunden ist. Man spricht auch vom oberen Heizwert.

Brennwertkessel … ist ein Heizkessel mit besonders hohem Wirkungsgrad, da der bei der Verbrennung entstehende Wasserdampf bis unter den Taupunkt abgekühlt wird wobei ein flüssiges Kondensat entsteht. Die bei dieser Umwandlung freigegebene Wärme wird ebenfalls dem Heizsystem zugeführt. Der Brennwert des eingesetzten Brennstoffes wird somit nahezu vollständig genutzt.

Dampfbremse … ist eine diffusionshemmende Bauteilschicht, welche den Feuchtigkeitseintritt in ein angrenzendes Bauteil durch den Übergang von Wasserdampf mindern soll. Das Maß des Widerstands gegen den Wasserdampf kommt im s_d-Wert (wasserdampf-diffusionsäquivalente Luftschichtdicke) zum Ausdruck; die Maßeinheit ist Meter (m). Dampfbremsen weisen einen s_d-Wert zwischen 0,5 und 1.500 m auf (vgl. DIN 4108-3).

Dampfsperre … ist eine diffusionsdichte Bauteilschicht, welche den Feuchtigkeitseintritt in ein angrenzendes Bauteil durch den Übergang von Wasserdampf verhindern soll. Diese haben einen s_d-Wert größer 1.500 m. Typische Einsatzorte für Dampfbremsen sowie Dampfsperren: innere (warme) Seite einer Dachdämmung (vgl. DIN 4108-3)

Dezentrale Energieerzeugung … beschreibt die verbrauchernahe Erzeugung elektrischer Energie durch Kleinkraftwerke, beispielweise Windkraft- oder Photovoltaikanlagen.

Differenzdruck-Messverfahren (sog. Blower-Door-Test) … beschreibt einen Test für die Messung der Luftdichtheit eines Gebäudes. Mittels des Verfahrens können neben Lecks in der Gebäudehülle auch die tatsächliche Luftwechselrate bestimmt werden.

Einblasdämmung … die Wärmedämmung von Hohlräumen durch Einblasen eines Dämmstoffs. Es ergeben sich diverse Vorteile gegenüber konventionellen Dämmverfahren, beispielsweise eine vollständige Ausfüllung des Hohlraums oder die Reduktion des Arbeits- und Zeitaufwands durch die einfache Anwendung. Vorhandene Konstruktionen müssen zur Dämmung nur stellenweise geöffnet werden, weshalb das Verfahren für energetische Sanierung im Bestand häufig zum Einsatz kommt. Typische Einblasdämmstoffe: Zellulose- und Holzfasern, Kork, Glas- oder Steinwollgranulat. Typische Anwendungsbereiche: oberste Geschossdecke, Dachschrägen, zweischaliges Mauerwerk, Holzrahmenbau, Installationsschächte.

Endenergie … entspricht die dem Verbraucher zur Verfügung stehende Energiemenge. Diese ergibt sich aus der ursprünglichen Primärenergie abzüglich der Transport- und Umwandlungsverluste.

Energetische Sanierung … beschreibt die Optimierung von Bestandsgebäuden hinsichtlich der Minimierung des Energieverbrauchs. Einzelne Maßnahmen können die Dämmung von Außenwänden, der Keller- oder obersten Geschossdecke, der Austausch der Fenster sowie der Heizungsanlage sein.

Energieautarkie … beschreibt ein Konzept, welches eine dezentrale Energieerzeugung aus erneuerbaren Energien nutzt, um kleine Einheiten (Haus, Wohnsiedlung, Gemeinde) zu versorgen. Ziel ist die Unabhängigkeit von Energielieferanten sowie die reduzierte Nutzung fossiler Energieträger.

Energiebilanz eines Gebäudes … eine summarische Betrachtung von Energieströmen, welche den theoretischen Heizwärmebedarf zum Ergebnis hat. Dieser setzt sich aus der Abgabe von Heizwärme (Transmission) über Bauteile wie die Außenwände, die Fenster oder das Dac,h aber auch aus Lüftungsverlusten zusammen. Dahingegen werden Wärmegewinne, beispielsweise Körper- und Gerätewärme sowie solare Wärmegewinne, abgezogen.

Energiedurchlassgrad (g-Wert) … ist ein Maß dafür, wie viel Energie von einem transparenten Bauteil durchgelassen wird. Es wird neben der direkten Transmission, z.B. solare Strahlung, auch die sekundäre Wärmeabgabe, z.B. durch Konvektion, nach innen betrachtet. Verluste können durch Reflexion oder Absorption entstehen. Der g-Wert nimmt Werte zwischen 0 und 1 an. Typische g-Werte: Einfachverglasung: g = 0,75 – 0,87; 3-Scheiben-Verbundfenster g = 0,60; Sonnenschutzglas g = 0,30 – 0,50.

Energieeffizienz … ist ein Maß für den Aufwand (Verbrauch) von Energie zur Erreichung eines bestimmten Nutzens. Die Energieeffizienz eines Gebäudes wird anhand dessen Transmissionswärmeverlustes und dem daraus resultierenden Jahresprimärenergiebedarf beurteilt.

Energieverlust … beschreibt die Reduktion nutzbarer Energie auf Grund der Umwandlung in eine andere Energieform oder durch die unerwünschte Abgabe an ein anderes Medium – ein tatsächlicher Verlust entsteht nicht. Die Höhe des Energieverlustes wird unter anderem im Wirkungsgrad oder im Wärmedurchgangskoeffizient ausgedrückt.

Gebäudeenergieausweis … ein öffentlich-rechtliches Zertifikat zur Bewertung des energetischen Zustands eines Gebäudes. Es wird zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen unterschieden.

Gebäude mit normalen Innentemperaturen … sind gemäß § 4 Energieeinsparverordnung (EnEV) Gebäude mit einer Innentemperatur von mindestens 19°C, die zudem mehr als vier Monate im Jahr beheizt werden. Dieser Kategorie sind unter anderem Wohngebäude und andere Gebäude, z.B. Bürogebäude, zuzuordnen, welche nach den Vorschriften einen maximalen Jahresprimärenergiebedarf nicht überschreiten und einen Mindestwärmeschutz aufweisen.

Gebäude mit niedrigen Innentemperaturen … sind gemäß § 4 EnEV Gebäude mit einer Innentemperatur zwischen 12 und 19°C, die mehr als vier Monate im Jahr beheizt werden. Darunter zählen Nichtwohngebäude, wie beispielweise Lagerhallen.

Gradtagszahl (G_t) … ist Ausdruck für die klimatischen Bedingungen am Standort eines Gebäudes, welche den Heizwärmebedarf einer Periode, beispielweise komplette Heizperiode oder einzelne Monate, beeinflusst. Sie ergibt sich aus dem Zusammenhang der Außenluft- und der Raumtemperatur (20°C). Es wird zwischen Werten für die Außenlufttemperatur (Heizgrenze) basierend auf einem langjährigen klimatischen Mittel und dem gegenwärtigen Wetter unterschieden.

Heizenergiebedarf (Q_h) … ist die notwendige Energiemenge, die dem Heizungssystem zugeführt werden muss, um den Heizwärmebedarf zu decken. Der Wert wird durch diverse Wärmeverluste geschmälert.

Heizgrenze (HG) … beschreibt einen Temperaturgrenzwert, wobei die an einem Tag gemessene mittlere Außentemperatur so niedrig ist, dass die Heizungsanlage betrieben werden muss, um eine definierte Innentemperatur beizubehalten. Tage an denen die Heizgrenze unterschritten ist nennt man Heiztage.

Heizkessel … ist eine Anlage zur Gewinnung von thermischer Energie durch Verbrennung von Brennstoffen.

Heizkurve … bestimmt die notwendige Vorlauftemperatur in Abhängigkeit der Außen- sowie der Solltemperatur der Innenräume, um die notwendige Energiemenge zu den Heizkörpern zu liefern. Eine exakt abgestimmte Heizkurve hilft, das Potenzial der Heizungsanlage voll auszuschöpfen, den Energieverbrauch zu senken und das Wohlbefinden zu steigern.

Heizwärmebedarf (Q_h)… ist der rechnerisch ermittelte Wärmeertrag eines Heizsystems, welcher notwendig ist, eine definierte mittlere Raumtemperatur zu halten. Dieser Wert wird auch als Netto-Heizenergiebedarf bezeichnet. Gemäß EnEV ist der Heizwärmebedarf ein Zwischenwert zur Berechnung des Primärenergiebedarfs.

Heizwert … die pro Kilogramm eines Treib- oder Brennstoffs gewinnbare Wärmeenergie. Im Gegensatz zum Brennwert, wird die im Wasserdampf der Abgase gebundene Energie nicht berücksichtigt. Daher ist auch die Bezeichnung als unterer Heizwert gängig.

Hilfsenergie … bezeichnet die notwendige, zumeist elektrische Energie, die als Hilfsantrieb elektrischer Anlagen fungiert. Typische Anwendungsbereiche: Wärmepumpen (Förderung des Wärmeträgers zum Verdampfer), Photovoltaikanlagen (Laderegler im Batterie-speicher).

Lüftungswärmeverluste (Q_v) … Energieverluste, die durch die Belüftung eines Gebäudes entstehen. Dazu zählt neben der manuellen Fensterlüftung auch der unkontrollierte Luftaustausch über undichte Fugen.

Luftwechselrate … gibt an, wie oft das beheizte Luftvolumen mit der Außenluft während einer Stunde ausgetauscht wird. Bestimmt wird die Größe durch verschiedene Faktoren wie das Bewohnerverhalten (manuelle Lüftung), dem Anlagenluftwechsel (Lüftungsanlage) oder der Dichtheit des Gebäudes.

Nachtabsenkung … bezeichnet die Absenkung der Tagessolltemperatur auf eine niedrigere Nachtsolltemperatur mittels entsprechend programmierbaren Zeitschaltuhren über die Thermostate. Ziel ist die Einsparung von Heizenergie. Schaltet die Heizung vollständig aus, so spricht man von einer Nachtabschaltung. In beiden Fällen sollte die Unterschreitung des Taupunktes vermieden werden, um die Gefahr von Schimmelbildung zu reduzieren.

Niedertemperaturheizung … eine Heizungsanlage, die für geringe Vorlauftemperaturen konzipiert ist. Die Funktionsweise hat allerdings auch einige Nachteile zur Folge: die Regelung ist träger als bei anderen Systemen, Warmwasser ist kein anfallendes Nebenprodukt, der Brennwert des Brennstoffs wird nur zu rund 85 % ausgenutzt – ein großes Potenzial bleibt ungenutzt.

Passivhaus … ein Haus, welches im Regelfall ohne Zufuhr von Heizwärme, unter anderem auf Grund der guten Wärmedämmung, warmgehalten werden kann. Gemäß den Kriterien des Passivhausinstituts darf ein Heizwärmebedarf von 15 kWh je Quadratmeter und Jahr nicht überschritten werden.

Plusenergiehaus … ein Haus, in dem im Jahresmittel mehr erneuerbare Energie gewonnen wird, als zum Betrieb gebraucht wird. Die jährliche Energiebilanz ist demnach positiv. Die benötigte Energie wird meist durch thermische Solaranlagen oder Photovoltaikanlagen gewonnen.

Primärenergiebedarf (Q_p) … beschreibt neben dem eigentlichen Energiebedarf zusätzlich jene Energiemenge, die außerhalb der Systemgrenze u.a. für die Gewinnung, Umwandlung und Verteilung eines Energieträgers notwendig ist. Dieser Wert ist gemäß EnEV ein für Vergleichszwecke heranziehbarer Wert.

Pufferspeicher … ein Speicher für warmes Wasser, welcher gedämmt und Teil einer Heizungsanlage ist. Der Puffer kann vor Überhitzung des Heizsystems schützen und sorgt über einen längeren Zeitraum für gleichbleibende Wärme.

Solare Wärmegewinne (Q_S) … Nutzung von Sonnenenergie, welche durch transparente Bauteile in das Gebäude eingedrungen ist. Maß für die Durchlässigkeit transparenter Bauteile ist der g-Wert (Energiedurchlassgrad); je höher der g-Wert, desto mehr Sonnenenergie wird in das Gebäudeinnere gelassen. 

Transmissionswärmeverlust … ist der Wärmeverlust eines Gebäudes auf Grund von Wärmeleitung durch die Gebäudehülle nach außen. Er beruht auf den Temperaturunterschieden inner- und außerhalb des Gebäudes.

Trinkwasser-Wärmebedarf (Q_tw) … ist die Wärmemenge, die zur Erwärmung einer definierten Menge Trinkwasser benötigt wird. Die EnEV setzt für Wohngebäude den Pauschalwert q_tw = 12,5 kWh/(m²*a) an.

Trinkwasser-Wärmeenergiebedarf … beschreibt die Summe des Trinkwasser-Wärmebedarfs und der Energieverluste bei der Erwärmung.

Vorlauftemperatur … bezeichnet die Temperatur des wärme- oder kälteübertragenden Mediums, zumeist Wasser, in einem Heiz- bzw. Kühlkreislauf, wenn es dem System zugeführt wird. Entsprechend beschreibt die Rücklauftemperatur jene beim hinausfließen des Mediums aus dem System.

Wärmebrücke … bezeichnet ein konstruktives Teil, z.B. einer Hauswand, welches einen höheren Wärmeverlust als benachbarte Bereiche aufweist. Die niedrigeren Oberflächentemperaturen können die Bildung von Tauwasser und in der Folge Schimmel begünstigen. Durch den Wärmeverlust entsteht ein höherer Heizenergiebedarf. Eine typische Wärmebrücke ist eine zum Balkon verlängerte Geschossdecke.

Wärmedämmung … beschreibt Maßnahmen zur Reduktion von Wärmeverlusten mittels einem geeigneten Wärmedämmmaterial an verschiedenen Elementen eines Gebäudes. Darunter zählen Außenwände, Geschossdecken aber auch Leitungssysteme der Heizungsanlage.

Wärmedämmverbundsystem … ist eine Konstruktion zur Außendämmung von Gebäuden bestehend aus mehreren Schichten: Befestigung an der tragenden Wand, Wärmedämmung, Armierungsschicht und Außenputz. Die Baustoffe der einzelnen Komponenten sind aufeinander abgestimmt und können daher variieren.

Wärmedurchgangskoeffizient (U-Wert) … gibt an, wie viel Wärme (Watt) pro Quadratmeter (m²) je Grad Temperaturunterschied (Kelvin) zwischen Innen- und Außenluft durch ein Bauteil fließt. Die Maßeinheit des U-Wertes ist entsprechend W/m²K.

Wärmepumpe … beschreibt ein Verfahren unter Nutzung vorhandener Umgebungstemperatur, die unter der Aufwendung technischer Arbeit zu höherwertiger Wärme verdichtet wird. Diese wird anschließend z.B. als Warmwasser oder Heizmedium verwendet. Es gibt verschiedene Ausprägungen, das erste Wort gibt die Herkunft der Ausgangstemperatur und das zweite Wort die Verwendung des erwärmten Mediums, diese sind beispielsweise: Luft-Wasser-, Sole-Wasser-, Wasser-Wasser- und Luft-Luft-Wärmepumpen.

Wohngebäude ... ist ein Gebäude, welches ausschließlich Wohnzwecken dient, üblicherweise sind dabei auch freiberufliche Tätigkeiten inbegriffen. Der Begriff wird insbesondere in den Landesbauordnungen verwendet. Dienen mindestens 50 Prozent der Gesamtnutzfläche Wohnzwecken, so handelt es sich um ein Wohngebäude nach Definition des Statistischen Bundesamtes. An Wohngebäude werden, unter anderem zum Schutz der Bewohner, in vielerlei Hinsichten höhere Anforderungen gestellt; so z.B. beim Wärmeschutz.

Abgeschlossenheitsbescheinigung … bestätigt im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), dass eine Eigentumswohnung oder ein Teileigentum von anderen Wohnungen oder dem Sonder- und Gemeinschaftseigentum der Immobilie u.a. durch einen eigenen Zugang abgegrenzt ist. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist unter anderem für die Erstellung eines eigenen Wohnungsgrundbuchs durch das Grundbuchamt erforderlich.

Auflassungsvormerkung … ist eine Maßnahme zur Sicherung des Eigentumsübertrags, zum Beispiel nach einem Eigentumserwerb oder nach der Eröffnung eines Insolvenzverfahrens. Sie wird im Grundbuch eingetragen und verhindert beispielweise die mehrfache Veräußerung einer Immobilie.

Aufteilungsplan … (auch Teilungsplan) grenzt das Gemeinschaftseigentum -Flächen, die allen Eigentümern gehören- eindeutig vom Sonder- und Teileigentum, z.B. der Eigentumswohnung, ab.

Baugenehmigung … Eine Baugenehmigung ist grundsätzlich für jede Errichtung, (Nutzungs-) Änderung sowie Abriss einer Immobilie erforderlich. In Einzelfällen ist ein solches Vorhaben baugenehmigungsfrei oder es ist ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren zulässig. Üblicherweise ist eine Baugenehmigung zeitlich begrenzt aber nicht personenbezogen; Rechtsnachfolger können das Vorhaben demnach auch umsetzen.

Baukosten … gliedern sich gemäß den Vorschriften in der DIN 276 in Kostengruppen. Für die Baukosten werden Annahmen, unter anderem auf Grundlage der Kostenindices des Baukosteninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI), getroffen.

Baulast … Eine Baulast kann sowohl die Verpflichtung als auch die Unterlassung einer Tätigkeit bedeuten. Häufig wird eine Baulast bei der Unterschreitung der erforderlichen Abstandsflächen notwendig -  beispielsweise bei Doppel- oder Reihenhäusern.

Bebauungsplan … ist ein von der Gemeinde erstelltes Dokumente, welches unter anderem die Art und Weise der Bebauung sowie die Nutzung von Grundstücken regelt. Weiterhin kann festgelegt werden, welche Bereich nicht bebaut werden dürfen. In den Erläuterungen zum Bebauungsplan wird dessen Zweck dargelegt. 

Beleihungswert … spiegelt den Wert der Immobilie wieder, der mit sehr hoher Sicherheit zu jedem Zeitpunkt und im Rahmen einer kurzen Vermarktungszeit realisiert werden kann. Der Beleihungswert entspricht daher der maximalen Höhe eines Immobiliendarlehens. à Beleihungswertgrenze

Bestellerprinzip … ist eine Regelung des deutschen Gesetzgebers, die die Bezahlung des Maklers bei der Vermittlung einer Mietwohnung regelt. Demnach muss immer die Partei den Makler bezahlen, die ihm auch den Auftrag (die Bestellung) erteilt hat.

Bodenrichtwert … gibt den durchschnittlichen Wert des Bodens in einem definierten Bereich (Bodenrichtwertzone) auf Grundlage der Auswertung realer Immobilientransaktionen durch den Gutachterausschuss für Grundstückswerte an. In der Regel -ausgenommen sind zumeist landwirtschaftliche Grundstücke- bezieht sich der Bodenrichtwert auf einen Quadratmeter Grundstücksfläche. Die Angaben dienen als reine Informationsquelle, von Ihnen können keine rechtlichen Ansprüche abgeleitet werden.

Bodenwert … ist ein Element bei der Berechnung des Ertrags- und Sachwertes von Immobilien. Er ergibt sich aus dem Bodenrichtwert, ggf. angepasst mittels Umrechnungskoeffizienten, multipliziert mit der Grundstücksfläche.

Eigenkapital … bezeichnet den Anteil zur Gesamtfinanzierung, den der zukünftige Eigentümer einer Immobilie für deren Kauf aufbringen muss. Häufig ergibt sich das notwendige Eigenkapital aus der Differenz zwischen Beleihungs- und Verkehrswert einer Immobilie sowie den Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbssteuer und ggf. Makler), die von Kreditinstituten mangels Gegenwert nicht durch die Finanzierung abgedeckt werden.

Eigentümerversammlung … auch Wohnungseigentümerversammlung. Sie wird mindestens einmal jährlich durch den Verwalter einberufen. Die gesetzliche Grundlage bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Die Inhalte der Eigentümerversammlung regeln vorrangig die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so beispielsweise die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Eigentums, anstehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Bestellung oder Abberufung des Verwalters sowie des Verwaltungsbeirats, aber auch die Jahresabrechnung und der Beschluss des Wirtschaftsplans.

Einheitswert … ist die Bemessungsgrundlage der Finanzämter u.a. für die Grundsteuer. Grundlage sind die Werte aus den Jahren 1935 (neue Bundesländer) bzw. 1964 (alte Bundesländer), welche mittels der Berücksichtigung der Lage, Bauweise aber auch Ausstattung angepasst werden.

Erbbaurecht … Hierbei handelt es sich um ein beschränkt dingliches Recht, welches sowohl vererbbar sowie in der Regel auch veräußerbar ist. Es steht im Grundbuch an erster Rangstelle. Ein eingetragenes Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht, wird demnach wie ein Grundstück behandelt, und wird daher auch auf einem eigenen Blatt im Erbbaugrundbuch geführt. Für die Nutzung des Grundstücks zahlt der Erbbaurechtsnehmer dem Erbbaurechtsgeber einen festgelegten Erbbauzins. Ein Erbbaurecht ist immer endlich, wobei es keine gesetzliche Regelung zur Dauer gibt; in der Praxis sind 99 Jahre üblich.

Ertragswertverfahren … Dieses Verfahren zur Ermittlung eines Immobilienwertes wird vorrangig bei Anlageimmobilien angewendet. Ausgehend von den marktüblich erzielbaren Erträgen (Jahresrohertrag) abzüglich der Bewirtschaftungskosten (Jahresreinertrag) sowie der Bodenwertverzinsung ergibt sich der Jahresreinertrag der baulichen Anlagen. Multipliziert mit dem Barwertfaktor ergibt sich der Ertragswert der baulichen Anlagen, zuzüglich des Bodenwertes ergibt sich der Ertragswert. Anschließend können noch Sonderwerte wertmindernd oder -steigernd berücksichtigt werden. Gesetzliche Regelungen sind der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) zu entnehmen.

Erwerbsnebenkosten … hierzu zählen neben den unvermeidbaren Notar- und Gerichtskosten sowie der Grunderwerbssteuer die ggf. anfallende Maklerprovision. Die Höhe der Notar- und Gerichtskosten fallen in Abhängigkeit vom Kaufpreis an; in der Regel kann mit 1,5 % des Kaufpreises kalkuliert werden. Die Grunderwerbssteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich und liegt in Baden-Württemberg derzeit bei 5,0 % - ebenfalls bezogen auf den Kaufpreis.

Flurkarte … Auch als Liegenschafts- oder Katasterkarte bezeichnet. Es handelt sich um ein amtliches Dokument, welches die im Grundbuch ersichtlichen Verhältnisse abbildet. Deutschlandweit wurde die Flurkarte zwischenzeitlich durch die automatisierte Liegenschaftskarte (ALK) ersetzt.

ALK der Stadt Schwäbisch Gmünd: https://www.schwaebisch-gmuend.de/5295-Geodatenportal.html

Fremdkapital … Hierzu zählt bei einer Immobilienfinanzierung das Kapital, welches häufig durch Kreditinstitute, aber auch von Förderbanken wie beispielsweise der KfW für die Erzielung bestimmter Energiestandards, zur Verfügung gestellt wird. Die Summe aus Fremd- und Eigenkapital deckt die Gesamtinvestitionskosten.

Gemeinschaftseigentum … Hierzu zählen alle Bereiche, die nicht zum eigenen Teil-/Sondereigentum sowie zum Teil-/Sondereigentum eines Dritten gehören. Es handelt sich insbesondere um Elemente der Immobilie, die für deren Sicherheit und Erhalt elementar sind und die sich im Sinne einer einheitlichen Außenwirkung nicht im Sondereigentum befinden, beispielsweise Fundament, Außenwände und Dach, aber auch Fenster und das Treppenhaus. Über Veränderung im Gemeinschaftseigentum, z.B. der Austausch der Fenster, muss die Eigentümergemeinschaft abstimmen.

Gesamtinvestitionskosten (GIK) … Die GIK setzen sich bei einem Immobilienkauf aus dem eigentlichen Kaufpreis der Immobilie sowie der unumgänglichen Kosten für den Notar sowie die Grunderwerbssteuer und ggf. zuzüglich einer Maklerprovision oder Kosten für einen Immobiliengutachter, alle gemeinsam auch als Transaktionskosten bezeichnet, zusammen. Sie werden durch Eigen- sowie Fremdmittel gedeckt. Insbesondere beim Umfang des Fremdkapitals sind die gängigen Grenzen zu beachten.

Geschossflächenzahl (GFZ) … Ist eine Angabe zum Maß der baulichen Nutzung und u.a. eine Angabe in Bebauungsplänen. Die GFZ gibt das Verhältnis der Summe der Geschossfläche aller Vollgeschosse zur Grundstücksfläche an.

Grundbuch … Hierbei handelt es sich um ein öffentliches Register, welches durch das zuständige Grundbuchamt geführt wird. Es gibt unter anderem Auskunft über die Größe sowie Art der Nutzung eines Grundstücks, dessen Eigentümer sowie die Belastungen durch Grundschulden oder Dienstbarkeiten. Die Einsicht in das Grundbuch ist nur den Eigentümern oder Dritten mit dem sog. berechtigen Interesse möglich.

Grunderwerbssteuer … Beim Erwerb einer Immobilie fällt die Grunderwerbsteuer an. Diese bemisst sich am Kaufpreis, der Steuersatz weicht zwischen den Bundesländern ab. Gegenwärtig gilt in Baden-Württemberg ein Grunderwerbsteuersatz von 5 %.

Grundflächenzahl (GRZ) … Die GRZ gibt die maximal überbaubare Fläche eines Grundstücks an. Ein Grundstück mit 500 m² Fläche und einer GRZ von 0,4 erlaubt damit eine maximale Grundfläche des Gebäudes von 200 m².

Grundschuld … Eine Grundschuld dient häufig als Sicherheit für Kreditinstitute im Gegenzug für eine Darlehensvergabe. Kommt es zu einem Zahlungsausfall, so kann das Kreditinstitut die Immobilie verwerten.

Grundstücksgleiche Rechte … Hierbei handelt es sich um dingliche Rechte, die wie ein Grundstück behandelt werden. Dazu zählen neben Wohnungs- und Teileigentum auch Erbbaurechte.

Gutachterausschuss für Grundstückswert … Der Gutachterausschuss, u.a. bestehend aus öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, führt die Kaufpreissammlung, wertet die Daten aus und erstellt auf deren Grundlage den Grundstücksmarktbericht. Aus diesem können beispielsweise die Bodenrichtwerte oder regionale Immobilienpreise entnommen werden. Weil Ihnen diese Daten bei Ihrem Grunderwerb behilflich sein können, bitten wir Sie, den Fragebogen des Gutachterausschusses sorgfältig zu beantworten, wenn Sie selber eine Immobilie erworben oder veräußert haben.

Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) … Diese Verordnung regelt deutschlandweit einheitlich die Vergütung unter anderem für Planungsleistungen von Architekten.

Immobilienwertermittlung … Ziel einer Immobilienbewertung ist die Ermittlung des Wertes von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie grundstücksgleichen Rechten, der zu einem definierten Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist. Je nach Nutzung des Wertermittlungsgegenstands wird das Ertrags-, Sach- oder Vergleichswertverfahren angewendet.

Instandhaltungsrücklage … Diese ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) eine angemessene Rücklage der Eigentumsgemeinschaft für die langfristige Erhaltung der Immobilie. Die Rücklage wird gebildet, um notwendige Instandsetzung und -haltung sowie modernisierende Maßnahmen durchzuführen.

Kreditsicherheit … Auch Kreditsicherung. Hierunter versteht man Sicherheiten, die bei einer Kreditvergabe geleistet werden müssen. Sicherheiten können Sicherungsabtretungen (Gewinnabtretungen), Grundschulden oder Bürgschaften sein.

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) … Diese Verordnung dient insbesondere dem Schutz eines Immobilienerwerbers, indem sie beispielsweise einem gewerblichen Bauträger nur die Annahme von Kundengeldern u.a. unter den folgenden Prämissen erlaubt: Rechtswirksamer Vertrag liegt vor, Auflassungsvormerkung liegt vor oder das Vertragsobjekt wurde von allen Grundpfandrechten freigestellt, die nicht übernommen werden sollen.

Makrolage ... Ist ein Kriterium für die Bewertung einer Immobilie und betrachtet das erweiterte Umfeld. Dazu zählt die Stadt bzw. die Region in der die Immobilie belegen ist. Es wird weiterhin die überregionale Anbindung mittels Autobahnen und Bundesstraßen, mit Bahnstrecken oder die Entfernung des nächsten Flughafens bewertet. Aber auch Prognosen zur Entwicklung der Einwohnerzahlen oder des Arbeitsmarktes.

Mietpreisbremse … Hierfür gibt es bisher keine gesetzliche Definition. Umgangssprachlich versteht man hierunter die Begrenzung der Neu- sowie Wiedervermietungsmiete. Als Bezugspunkt gilt sowohl die Vormiete, als auch die ortsübliche Vergleichsmiete, welche von den Gutachterausschüssen veröffentlicht wird.

Mikrolage … In Ergänzung zur Makrolage wird hier das direkte Umfeld des Bewertungsobjektes beurteilt. Dazu zählt neben der Entfernung zu Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs auch jene zur nächsten Schule oder Möglichkeiten zur Freizeitgestaltung. Weiterhin die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV).

Notar- und Grundbuchkosten … entstehen immer beim Eigentumsübergang, beispielsweise beim Kauf oder bei einer Erbschaft einer Immobilie und sind vom Erwerber zu tragen. 

Notaranderkonto … Hierauf werden kurzfristig Gelder treuhänderisch verwahrt. Auf ein solches Konto kann der Kaufpreis für eine Immobilie gezahlt werden, bevor er an den Verkäufer weitergeleitet wird. Auch kann hierauf ein Darlehen ausgezahlt werden, auch wenn die Grundschuld noch nicht im Grundbuch eingetragen ist.

Sachwertverfahren … Es handelt es sich um eines der in Deutschland gängigen Verfahren zur Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken. Die gesetzlichen Regelungen lassen sich den §§ 21 - 23 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) entnehmen. Dieses Verfahren wird vorrangig bei selbstgenutzten Immobilien (bspw. Einfamilienhäusern) angewendet. Es werden die Kosten, die für den Neubau der vorliegenden Immobilie aufgewendet werden müssten um die Abnutzung vermindert. Dazu wird der Wert des Grundstücks, welcher in der Regel mit dem Vergleichswertverfahren ermittelt wird, addiert.

Sanierungsstau … Während unter einer Sanierung die Modernisierung der vorhandenen Baustruktur verstanden wird, versteht man unter einem Sanierungsstau folgerichtig die Unterlassung der notwendigen Maßnahmen über einen längeren Zeitraum. Der Sanierungsstau kann nur durch Aufwendung erheblicher finanzieller Mittel ausgeglichen werden. Insbesondere beim Erwerb einer Gebrauchtimmobilie ist daher auf den gegenwärtigen Sanierungsstand zu achten.

Sondereigentum … ist gemäß dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) das Recht an einer Eigentumswohnung oder an Räumen die nicht Wohnzwecken dienen, wie Geschäfts- oder Lagerräume. Zwingend zum Sondereigentum gehört der Miteigentumsanteil am Grundstück.

Sondernutzungsrecht … beschreibt die ausschließliche Nutzung einer Fläche, die eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört, aber exklusiv durch einen Miteigentümer genutzt wird. Sondernutzungsrechte werden eingeräumt, wenn die Gewährung eines Sondereigentums rechtlich nicht möglich ist. In der Praxis werden Sondernutzungsrechte häufig für Gartenflächen ausgesprochen.

Umrechnungskoeffizient (z.B. für Bodenrichtwerte) … Weicht ein Grundstück in einem oder mehreren wertrelevanten Faktoren von dem zu Grunde gelegten Bodenrichtwertgrundstück ab, so sind die Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten zu berücksichtigen. Als wertrelevante Faktoren gelten unter anderem der Entwicklungszustand, die Art der Nutzung und das Maß der baulichen Nutzung, aber auch die Grundstücksabmessungen. Die Umrechnungsfaktoren können unter anderem dem Grundstücksmarktbericht des regionalen Gutachterausschusses entnommen werden.

Vergleichswertverfahren … Die gesetzlichen Regelungen zu diesem Wertermittlungsverfahren können dem § 15 der Immobilienwert-ermittlungsverordnung entnommen werden. Der Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks wird bei diesem Verfahren auf Grundlage der Auswertung stattgefundener vergleichbarer Transaktionen – bezüglich Lage, Alter oder Ausstattung der Immobilie – ermittelt. Da jede Immobilie einzigartig ist – auch Doppelhaushälften unterscheiden sich in der Ausrichtung an den Himmelsrichtungen – müssen Anpassungen vorgenommen werden.

Verkehrswert … bezeichnet den Wert eines bebauten oder unbebauten Grundstücks der zu einem definierten Zeitpunkt im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielt werden kann. Der Verkehrswert wird in § 194 Baugesetzbuch (BauGB) legal definiert.

Vorfälligkeitsentschädigung … bezeichnet die anfallende Gebühr, die bei der vorzeitigen Rückführung eines Darlehens fällig wird.

Wertermittlungsverfahren … Für die Wertermittlung eines unbebauten oder bebauten Grundstücks stehen national grundsätzlich drei Verfahren zur Wahl: Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahren. Kreditinstitute vergebe ihre Darlehen wiederrum auf Grundlage der Beleihungswertermittlung.

Wohnflächenberechnung … Eine korrekte Berechnung ist sowohl beim Immobilienerwerb als auch bei der An- und Vermietung elementar. Ein Fehler an dieser Stelle kann daher weitreichende Folgen haben. Für die Berechnung der Wohnfläche kann sowohl die Wohnflächenverordnung (WoFlV), als auch die DIN 277 herangezogen werden. Unterschiede ergeben sich beispielsweise bei der Anrechnung von Flächen unterhalb von Schrägen sowie bei Balkonen oder Terrassen.

Wohnimmobilienkreditrichtline … Die seit 21. März 2016 geltende Richtlinie soll zum einen die Verbraucher, als auch die Kreditinstitute vor Zahlungsausfällen schützen. Verbrauchern gegenüber müssen zum Beispiel Kreditvermittler ihre Sachkunde nachweisen. Auch werden nun standardisierte Merkblätter zu einem Kredit ausgegeben. Im Gegenzug ist es den Kreditinstituten gestattet, Fragen zum familiären Umfeld des Antragstellers zu stellen.

Zinsbindung … beschreibt die Festschreibung des Zinssatzes auf einen bestimmten Zeitraum. Der Zinsbindungszeitraum ist meist nicht identisch mit der Kreditlaufzeit. Ziel einer Zinsbindung ist eine bessere Planungssicherheit für den Kreditnehmer.